Kaufpreise Campingplätze: Unrentables Herzblut für bürgerliche Nachfolger?

Antjes Gedanken und Beobachtungen zum Kaufpreis von Campingplätzen und ihrer Rentabilität

Von vielen potenziellen Gründern und Käufern eines Campingplatzes höre ich immer wieder, dass sie einen angebotenen Platz zu dem angepriesenen Kaufpreis nicht rentabel bewirtschaften könnten. Auch ich habe diese Erfahrung schon mehrfach gemacht. Viele BWA (betriebswirtschaftliche Auswertungen) der Verkäufer sehen nur deshalb positiv aus, weil die eigene Arbeitskraft der Betreiber nicht in Form eines angemessenen Unternehmerlohns aufgeführt ist. Die Betreiberperson hat demnach offiziell nur von dem gelebt (oder vielleicht übertrieben ausgedrückt "überlebt"), was nach Abzug aller Kosten vom Betrieb übrig geblieben ist. Dazu gesellt sich oft, insbesondere bei kleinen, nicht bilanzierungspflichtigen Plätzen, noch ein weiteres Phänomen: Die Abschreibung (AfA) für die Gebäude und Infrastruktur des Platzes wird nicht mit aufgeführt. Die Ausgabenseite einer BWA, in der weder Unternehmerlohn noch Abschreibungen aufgeführt sind, steht im Verhältnis zu den Erlösen viel besser da als ein Businessplan, der natürlich einen angemessenen Unternehmerlohn enthalten sollte und Aufwendungen für Zins und Tilgung. 

 

In der Buchhaltung wird bei bereits abgezahlten Anlagegütern die Abschreibung (AfA) verbucht und bei noch zu finanzierenden Anlagegütern die Tilgung. Also entweder AfA oder Tilgung. Um einen aussagekräftigen Vergleich zwischen den BWA aus der Vergangenheit und dem Businessplan einer Nachfolgeperson/ Gründerperson zu bekommen, müssten sich die Tilgung für den Kauf des Platzes (beim Käufer/ Gründer) und die Abschreibung des Platzes (bei der verkaufenden Partei) gegenüber stehen.

 

Im vorherigen Blogbeitrag mit der Fragestellung, ob sich eine Immobilienblase bildet, habe ich von einem Campingplatz berichtet, der mir für 1,9 Mio € angeboten wurde. Was aus dem Platz wurde? Gemäß meiner dunklen „Dorfklatsch-Quellen“, wurde der Platz über ein Jahr später für 1,5 Mio € an einen professionellen Investor verkauft. Im „Dorfklatsch“ war es herrschende Meinung, dass auch dieser Preis für private Kleininvestoren (Gründer) zu hoch sei, um den Betrieb rentabel zu bewirtschaften.

 

 

Fragen an die Glaskugel

Warum hatte der Investor ein solch scheinbar unrentables Objekt gekauft? Spekulation? Blasenbildung? Oder vielleicht folgende Erklärungen?

 

Erklärungsansatz 1:

Bei diesem Investor handelte es sich gemäß meiner dunklen Quellen um einen, der in erster Linie eine Anlage zum „Geldparken“ brauchte (näheres dazu im Blogbeitrag zur Nachfolgesituation und dem Generationenwechsel). Ist er also nur froh, wenn er ohne Strafzinsen und ohne allzu hohes Risiko sein Geld anlegen kann?

 

Erklärung 2:

Ein solcher Großinvestor rechnet anders: Er hat mehrere Anlageklassen und ein skalierbares Geschäftsmodell im Tourismus. Der Aufwand für die Verwaltung und Unterhaltung eines Campingplatzes ist für einen Großinvestor mit einem festen Stamm an Dienstleistern wie Handwerkern, Reinigungspersonal, Hausmeister, Steuerberater, Verwaltung, Service, Marketingagentur usw. im Verhältnis günstiger als für einen Kleinunternehmer. Zum einen schlagen sich diese günstigeren Konditionen sofort und leicht ersichtlich in den monetären Kosten für die Leistungen nieder. Zum anderen ist der zeitliche und nervliche Aufwand, den der Investor braucht, um derartige Dienstleister effektiv für sich arbeiten zu lassen, um ein Vielfaches geringer als der Aufwand, den ein Gründer für Aufbau und Synchronisierung der Prozesse benötigt. Lohnt sich das Geschäft für den Investor dadurch, weil er geringere Kosten, standardisierte Abläufe, effiziente Prozesse und die richtigen Kontakte in den Betrieb einbringt?

 

Erklärung 3:

Der Besitz von Grund und Boden ist gut für die Bonität und stellt Sicherheiten für künftige Kredite dar. Grund und Boden ist nicht vermehrbar und wird als knappes Gut immer einen gewissen Wert behalten. Hat der Investor durch den Kauf dieses Platzes vielleicht gar nicht direkt in den Platz als Renditeobjekt, sondern indirekt in seine Bonität und lokale Stellung für andere Geschäfte investiert?  

 

Was sagt Deine Glaskugel? In meiner sehe ich diese Dinge:

Meine Glaskugel tut sich schwer ... Angenommen, die Erklärungsansätze decken sich mit den Motiven des Investors, so würde der Investor wahrscheinlich nicht selbst auf dem Platz arbeiten. Dafür hätte er Angestellte. Wenn es wirklich nur die Motive „Geld parken“, "Bonität" und "lokale Stellung" wären, könnte sich daraus eventuell auch das Geschäftsmodell der Verpachtung ergeben. Wenn er den Platz verpachten würde, müsste er sich keine Gedanken um eine grundliegend neue Ausrichtung des Platzes machen. Dies könnte er einer motivierten Pächterperson überlassen. Aufgrund der hohen Nachfrage nach Campingplätzen würde es wahrscheinlich genügend Bewerber mit überzeugenden Konzepten geben. Für seine Verpflichtungen in Form von Instandhaltungsarbeiten an der Anlage, könnte er auf seine bewährten Lieferanten und Dienstleister zurückgreifen. Ein lokal agierender Großinvestor wird wohl auch potente Kontakte und Konzepte haben, sich seinen Weg durch den Dschungel der komplexen Bauvorschriften zu ebnen. Mag sein, dass derartige Investoren dazu führen können, dass es hierzulande wieder mehr Campingplätze zu pachten gibt. 

 

P.s.: Bei diesem Artikel handelt es sich lediglich um meine persönlichen Beobachtungen und Gedankenspiele. Ich habe weder besondere Fähigkeiten noch besondere Gegenstände, um in die Zukunft zu schauen ; ). Aus Gründen der Schreibökonomie  wähle ich für die Beiträge hinsichtlich der Aufführung der Geschlechter von Personen die Form, die am wenigsten Zeichen beinhaltet.